Hypotheek

De koop van een huis staat of valt meestal met de financiering ervan. Voor de financiering doet de koper vaak een beroep op een bank, een verzekeringsmaatschappij of een pensioenfonds. Wie geld leent voor de aankoop van een huis, verleent hypotheek.

Dat betekent dat het huis onderpand wordt om de financier de zekerheid te geven dat hij het door hem geleende geld weer terug krijgt. De wet geeft hem het recht bij openbare verkoop van het huis zijn vordering (als de eigenaar in gebreke blijft met de voldoening van zijn verplichtingen) bij voorrang te verhalen op de opbrengst, dus voor de andere schuldeisers. Dit recht van hypotheek wordt verleend door de eigenaar. Zodra het recht van hypotheek aan de financier is verleend, wordt deze hypotheekhouder. Het huis waarop de hypotheek rust is het onderpand.

Hypothecaire leningen

De verschillen tussen hypothecaire leningen bestaan voornamelijk uit de wijze van aflossing. 
De belangrijkste vormen zijn:

• De lineaire hypotheek

Bij een lineaire hypotheek betaalt u jaarlijks steeds een zelfde bedrag terug (aflossing); de jaarlijks te betalen rente neemt telkens af, omdat de hoofdsom ieder jaar minder wordt. 

• De annuïteitenhypotheek

Bij een annuïteitenhypotheek betaalt u jaarlijks hetzelfde bedrag aan rente, plus aflossing gedurende de gehele looptijd van de hypotheek; in het begin betaalt u veel rente en weinig aflossing, aan het einde betaalt u veel aflossing en weinig rente. 

Deze vormen hebben elk hun eigen voor- en nadelen. Laat u adviseren over de voor u meest aantrekkelijke vorm, mede met het oog op de aftrekbaarheid van rente op leningen voor de inkomstenbelasting. 

Verstrekken hypothecaire lening

Financiers willen meestal alleen een hypothecaire lening verstrekken als de geldnemer een overlijdensrisicoverzekering afsluit. Betaling van rente en aflossing zijn afhankelijk van het inkomen van de geldnemer. Als die overlijdt, dan valt het inkomen weg en zouden de erfgenamen het huis moeten verkopen, omdat zij rente en aflossing niet kunnen betalen. 
Om dat te voorkomen wordt een overlijdensrisicoverzekering afgesloten. Met de uitkering daarvan wordt bij voortijdig overlijden van de schuldenaar de hypothecaire lening (gedeeltelijk) afgelost. Laat u goed adviseren over de wijze waarop u deze verzekering het beste kunt afsluiten. Vooral als partners het huis samen kopen, is het van belang wie de verzekering afsluit en wie de begunstigde is. 
De overlijdensrisicoverzekering kunt u het beste laten ingaan op de dag waarop de offerte voor de hypothecaire lening wordt aangegaan, maar in ieder geval op de dag dat u de hypothecaire lening accepteert. 

Recht van hypotheek

Het recht van hypotheek is in de wet met een aantal waarborgen omgeven waarmee de financier kan rekenen op terugbetaling van de verstrekte lening. De sterkste waarborg is het recht van de financier om het onderpand in het openbaar te doen verkopen (veilen) als de schuldenaar niet aan zijn verplichtingen voldoet. Uit de opbrengst van de openbare verkoop kan de financier bij voorrang de openstaande schuld voldoen. Twee andere waarborgen zijn de zaaksvervanging en het huurbeding.

Zaaksvervanging houdt in dat een eventuele schadeverzekeringsuitkering wordt belast met een pandrecht ten behoeve van de hypotheekhouder (de financier): de zekerheid in de vorm van het huis kan worden vervangen door pandrecht op de vordering op de verzekeraar (de vordering op de verzekeraar is onderpand in plaats van het huis). 
Deze waarborg is van belang bij brand of andere belangrijke schade waardoor het huis als onderpand sterk in waarde vermindert of zelfs waardeloos wordt. In de hypotheekakte wordt daarom vermeld dat de koper het onderpand (het huis) moet verzekeren tegen brand en andere gevaren. 
De hypotheekhouder (de financier) heeft de wettelijke bevoegdheid om in de hypotheekakte te laten opnemen dat de eigenaar zonder zijn toestemming het onderpand niet mag verhuren of verpachten en dat hij bovendien de huur of pacht niet voor lange tijd vooruit mag laten betalen. Deze bevoegdheid vloeit voort uit het risico dat een onderpand bij openbare verkoop in dergelijke gevallen aanzienlijk minder zal opbrengen. 

De notaris

De notaris stelt zowel de leveringsakte als de hypotheekakte op. De eigenaar van het huis, de financier en de notaris ondertekenen de hypotheekakte. De financier laat zich daarbij meestal vertegenwoordigen door een medewerker van het notariskantoor. 
Indien het huis ook door de echtgenoot van de eigenaar zal worden bewoond, moet deze toestemming geven voor de hypotheekvestiging.

Het recht van hypotheek vervalt meestal nadat de lening geheel is afgelost. De notaris maakt dan de inschrijving in de openbare registers ongedaan. Dit gebeurt bij een notariële akte van vervallenverklaring (royement). De hypotheekhouder (de financier) moet hiervoor toestemming en volmacht geven. Als de hypotheekhouder (de financier) een particulier is, dan doet de huiseigenaar er goed aan zelf in de gaten te houden dat een akte van royement wordt opgemaakt na algehele aflossing van de schuld. Bij overlijden van de financier behoeven de erfgenamen immers niet op de hoogte te zijn van het feit dat de schuld wel is afgelost, maar de inschrijving van het hypotheekrecht nog niet officieel is doorgehaald.